Life is travel

코로나로 인하여 전세계가 몸살을 앓고 있습니다. 캐나다도 마찬가지로 실업자도 대량으로 늘어나고, 경제가 언제 회복이 될 지 아무도 예측할 수 없는 시대가 되어 가고 있는 것 같습니다. 여러가지 이유로 캐나다의 은행들도 한창 어려운 시기를 아마 지내고 있을 것 같습니다. 그래서 그런지, 지금 캐나다의 은행들은 예년과 다른게 엄청나게 서로 모기지 금리를 가지고 총성없는 전쟁을 치루고 있습니다. 모기지란게 대부분 30년 혹은 25년 같이 장기로 은행에서 돈을 빌려 집을 사게 됩니다. 그런데, 너무 길기 때문에, 보통 4년에서 5년 정도만 계약을 하고, 계약이 끝날때 다시 재계약을 하게 됩니다. 저는 10월에 계약만료라 이번에 모기지를 좀 알아보게 되었습니다. 그동안 이자율은 2.99% 로 2012년부터 4년, 이후로 2.64%로 5년 고정금리로 했었고, 이번이 세번째 갱신이 되는 때였습니다. 그 전에는 별로 신경을 쓰지 않았는데, 이번에는 워낙 경기가 안 좋아서 은행끼리 경쟁이 심하다는 소식을 들어서, 각 은행하고, 브로커한테도 연락을 했었습니다. 브로커는 개인적인 생각으로 자기네들이 은행하고 협업을 해서 최저 이율을 제공할 줄 알았는데, 그 사람들도 여러 은행과 제2 금융권 에서 제공하는 이율들을 가지고, 고객들에게 소개만 하는 거라, 자기네들이 은행들과 딜은 하는 것은 없는 것 같습니다. 각 은행에서 모기지를 담당하는 사람들은 어느 정도 이자율을 결정할 수 있는 자격이 있는 것 같고, 만일 고객이 원하는 이자율이 자기가 결정할 수 있는 범위를 넘어가는 경우는 headquarters 에 서류를 넣어서 승인을 받아야 하는 경우도 있는 것 같습니다. 우연하게도 오늘 갱신일이 한달 정도 남으니, 기존의 모기지를 넣고 있는 은행에서 갱신할 서류를 보내주었습니다. 거기 보니, 5년 고정이 2.09%이고, 4년 고정이 1.99%네요. 인터넷으로 제 모기지 계정으로 들어가서 확인해 보았을때는 1.99% 5년, 1.89% 4년 이었는데, 0.1% 정도 차이가 나네요. 

모기지  갱신이나 혹은 중간에 기존의 모기지를 깨고 새로 시작할 경우, 가장 좋은 방법은 여러 은행의 모기지 담당자들과 직접 연락해서 이자율을 얼마까지 줄 수 있냐고 물어보는 것이 제일 좋은 것 같습니다. 저는 처음에 한 은행에 연락을 해 보니 1.85% 5년 고정 이었고, 다른 은행에 문의해 보니 맞춰주겠다고 해서 1.81% 5년 까지 갔었고, 1.74% 4년고정도 가능하다고 해서, 이번에 1.74% 4년 고정으로 기존 은행에 매치를 해서, 은행을 옮기지 않고 갱신을 하게 되었습니다. 보통 은행을 옮긴다고 하면 1000불 혹은 이상을 Cash back 해 주어서, 은행을 옮기는데 드는 notary fee랑 tax를 커버해 주기도 하니, 잘 알아보시고 선택하시면 될 것 같습니다. 2.64%에서 1.74%로 이자율이 떨어지니 4년 동안 은행에 낼 이자가 거의 10,000 불 정도 줄어드네요. 만일 인터넷에서 주거래 은행에서 제공하는 1.89% 4년 고정을 선택했느면, 최소 1100불 이상의 이자를 은행에 더 낼 뻔 했는데, 이렇게 전화 몇 통화랑 이메일로 연락해서 1100불 정도를 벌었으니, 가정 적게 일해서 큰돈을 벌은 셈이네요.

얼마전 기사를 봤는데, 캐나다 주택시장이 코로나 사태이후 때아닌 호황이라고 하더군요. 토론토, 오타와, 몬트리얼 등의 주택가격이 많이 올랐다는 내용이었습니다. 지금같은 코로나 시대에? 라며 의아해 했는데, 그 기사에 의하면 사람들이 코로나 바이러스로 인하여 일단 공동주택 (아파트, 콘도)을 기피하게 되었고, 재택근무의 확대로 인하여 굳이 도심지역을 떠나 도시 외곽의 주택(house)를 선호하게 되었다고 합니다. 또, 때마침 낮아진 모기지 이자율도 이런 상황에 영향을 주어, 도시 외곽의 주택으로 많은 사람들이 이동을 할 예정이라고 합니다. 사실, 제가 전문가도 아니고, 뉴스를 읽을 때는 좀 반신반의 했습니다. 이유야 납득이 가지만, 그렇다고 엄청나게 큰 예산이 들어가는 주택구매를 단지 코로나 바이러스 때문에 한다기에 의아해 했는데, 최근 집 모기지률에 대해서 알아보면서 지금 주택구매의 원동력에 아마 싼 모기지률 때문이 아닐까 하는 개인적인 생각이 들었습니다. 작년까지만 해도 모기지률이 2.5% 에서 3% 대 였는데, 사실 이정도라도 모기지가 워낙 25년 30년을 부어야 하기 때문에 이자를 다 계산하면 거의 집 값의 두배가 됩니다. 게다가 대부분의 모기지는 처음에는 이자가 차지하는 비중이 엄청 높고 나중에 갈 수록 원금이 많이 갚아지는 시스템이기 때문에, 만일 집을 사게 된다면, 대부분 아주 높은 이자를 지출하게 됩니다. 그런데 지금 모기지률이 1.6 ~ 1.9%대로 떨어지는 바람에 적게는 수천불에서 많게는 수만불씩 내야할 이자가 줄어들게 됩니다. 모기지는 기간이 너무 길기 때문에 대부분 4년 혹은 5년 지나면 갱신 (Renewal)을 하게 되는데, 만일 고정 이율로 한다면 5년 정도 아주 적은 이자율로 집을 소유하게 됩니다. 근데, 최근 토론토나 몬트리얼의 경우, 집값이 매년 이상할 만큼 가파르게 올라가기 때문에, 5년 뒤에 집값을 그동안 낸 이자를 훨씬 넘어 오를 가능성이 아주 높습니다. 5년 뒤에도 이자률이 그렇게 무리가 가지 않을 정도면 집을 그대로 유지하면 되고, 만일 이자율이 너무 높아서 유지할 여력이 안된다 하더라도, 그때 팔면 아마 지금 같은 추세라면 집값으로 엄청나게 벌 수 있으니, 사람들이 지금 시기에 무리를 해서라도 집을 구매하려 하느게 아니가 하는 생각이 드네요. 제가 전문가는 아니라서 잘 모르겠지만, 처음에는 왜 이렇게 코로나 사태로 위험한 상황에 집을 사람들이 살려고 하는지, 이해가 안됬는데, 모기지를 알아보면서 조금씩 이해가 가기는 합니다, 다만, 이 코로나 사태가 어떻게 진행되는지는 아직 알 수가 없으니, 리스크가 아주 적다고 할 수 있는지는 의문이 가기는 합니다.

저는 2012년 집을 사서 모기지를 내고 있고, 처음엔 2.99% 4년 고정금리, 다음엔 2.64% 5년 고정금리로 올해 10월이 다시 재계약(리뉴얼)을 해야 할때 입니다. 그래서, 이리저리 알아보고 있는데, 지금은 5년 고정금리가 거의 1.6% ~ 1.9% 대로 낮아 진것 같습니다. 정말 이렇게 모기지률이 떨어질때가 있었나 싶은 정도로 떨어지고 있는데요, 매번 갱신할때 마다 지금이 최저금리라고 들었고, 더이상 떨어질 일이 없을 거라고 들었는데, 실제로 그 일이 일어났네요.

코로나 사태로 상반기에 금리가 두차례 떨어진 일이 있었고, 그래서 모기지 금리의 급락이 예상되긴 했어도 이렇게 까지 빨리 많이 떨어질거라 생각하지는 않았는데, 코로나 사태로 경기가 워낙 안좋아 지고, 지금 상황에서 단기간에 회복될 기미가 보이지 않자, 각 은행들이 서로 기존의 고객들을 유치하기 위해서 다양한 방법을 만들어서, 모기지 은행을 바꾸면 1200불에서 3000불 까지 모기지 금액에 따라 cash-back을 해주면서 경쟁이 더욱더 치열해 지고 있는 것 같습니다.

심지어 작년에 모기지를 2.99%에 연장하긴 분들도 이번에 기존 계약을 깨고 다시 재계약을 하려 하는 것 같습니다.

제가 얼핏 은행의 모기지 계산기로 계산을 하니, 250,000불의 모기지를 2.0% 랑 1.85%랑 비교를 하니, 내야할 이자가 1700불 정도 주는 것 같습니다. 단지, 주의해야할 점은 만일 은행을 옮기게 되면, 기존의 계약을 깰 경우 위약금이 발생되며 (만기가 되어서 리뉴얼하는 경우는 위약금이 없습니다.), 모기지를 다른 은행으로 옮기려고 하니 notary fee 랑 택스가 있습니다. 저의 경우, $650 + $385 정도가 되는 것 같습니다. 또, 은행에서 비용도 있으니, 다 합치면 1335불 정도가 되더군요. (금액에 따라, notary랑 사는 주에 따라 다 다르니 각자 확인을 해 보야 합니다.). 그래서, 다른 은행으로 바꾸는 걸 고민을 하고 있었는데, 알아보니, 바꿀 은행에 checking account 유지 비용이 한달에 30불이라고 하더군요. 아니면, 6000불을 디파짓을 하면 무료라고 합니다. 다른 은행에는 모기지를 바꾸면 이 유지비용을 없애주는 곳도 있다고 하니깐, 그렇면 3000불 까지 디파짓을 하면 무료로 해 줄 수 있다고 하네요. 한달에 30불이면 5년이면 1800불인데, 여기서 checking account를 만들면 주는 300불 cash back을 받더라도 1500불을 내면서 까지 checking account를 만들 필요가 없을 것 같다니깐, 그럼 기존 은행에서 바로 계좌이체가 가능한데, 이 경우는 모기지를 옮기며 제공하는 1200불 Cash back 을 줄 수가 없고, 850불 까지만 가능하다고 해서, 고민이네요.

근데 또 인터넷을 보니, 현재 은행이나 옮길려고 하는 은행에서 더 낮은 rate으로 계약한 사람들도 있고 해서, 복잡하네요. 아마 개인적으로 예상하건데, 은행에서 빌리는 금액이 더 많은 경우는 아무래도 더 낮은 rate을 받을 확률이 더 큰 것 같습니다.

아, 그리고 마지막으로, 같은 은행이더라도, 5년 고정 하고 4년고정을 잘 비교해 보세요. 거의 0.1% 정도 차이가 나는 경우도 있는 것 같습니다. 얼마 안되는 것 같지만, 250,000불 정도 남았고, 5년을 기준으로 보면, 거의 1000불 정도 이자를 덜 내도 될 수도 있습니다.

미국이나 캐나다 모두 비슷하겠지만, 많은 사람들이 25년에서 30년간 매달 돈을 내는 모기지 (Mortgage) 통해서 집을 구매하게 됩니다. 저는 2012년에 30년 모기지로 집을 구매하였는데, 처음엔 4년 고정금리로 지금은 5년 고정금리로 해서 이번 10월에 모기지가 만기가 되어서, 다시 연장(Renewal)을 해야 합니다. 보통 한 4개월전 부터 준비하라고 하는데, 바빠서 생각만 하다가 최근에서 이리저리 금리를 알아보고 있습니다. 일단 시세가 어떤지 먼저 알아보고, 이번에 주거래 은행이랑 통화를 하면서, 계속 같은 은행에서 할지 다른 은행으로 바꿔야 할지 결정을 해야 할 것 같습니다. 최근 COVID-19의 영향으로 금리가 급하게 하락했다고 하는 것 같습니다. 오늘 인터넷에 있는 사이트에 정보를 넣었더니 모기지 브로커한테 전화가 왔었습니다. 언제 리뉴얼하는지, 모기지가 얼마 남았는지, 현재 집값은 얼만지 등등을 물어보더니 제2 금융권에서 최저로 이자율이 얼마까지 가능한지, 은행권으로는 얼마까지 가능한지 알려주었습니다. 이미 인터넷에서 확인한 내용이랑 별반 다르지 않네요. 거의 2%대 인 것 같습니다. 5년 전에 저의 모기지 금리인 2.64%일때도 엄청 싸다고 했었는데, 금리가 이렇게 까지 내려갈 줄은 정말 몰랐네요. 보통 은행에서 돈을 빌려오는 금리를 프라임레잇(Prime rate) 이라고 하는데, 지금 아마 2.45%정도 하는 것 같던데, 이젠 정말 마이너스 금리의 시대가 되는 것 같습니다. 워낙 경제적 상황이 지금 안 좋으니, 금리를 바꾸기 쉽게 않을 것 같기도 하네요 금리가 이렇게 많이 차이가 날때는 꼭 Renewal 하는 기간이 아니라도 페널티를 내고 바꾸는 경우도 있는 있는 것 같습니다. 페널티를 내고도 충분히 차이가 많이 난다면 바꿀 만한 것 같습니다. 특히, 지금같이 차이가 많이 나는 경우에는요. 제가 알기로는 바꿜 은행에 이야기를 하면, 페널티를 자기들이 내주는 대신 약간 높은 금리로 해주는 경우도 있는 것 같습니다. 페널티의 경우 계약한 상황에 따라 다르지만, 일반 은행의 경우, 3개월간의 이자일 경우가 많으니, 만일 현재 모기지 이자가 3%고 만은 금액이 200,000 달러라면, 계산하면 0.03(이자율)*200000(남은 모기지 금액)*3/12(3개월) =1500불 가 되겠죠. 만일, 2%일 경우 내야할 모지기 금액은 각종 은행에 있는 모기지 계산기를 이용하시면 금방 알 수 있습니다. 자세한 사항은 전문가랑 상의를 해 보시면 좋은 결과가 있을 것 같네요.

캐나다정부의 웹사이트에 개인에 대한 지원 (Support for indivisuals) 부분이 있어서 정리해 봅니다. 자세한 사항은 아래 웹사이트를 참고하시거나 클릭해서 더 자세한 정보로 이동하실수 있습니다.

1)  아동수당의 증가 (Increasing the Canada Child Benefit) - 저희도 아동수당 (CCB)를 현재 받고 있지만, 아동당 $300불, 가정당 $550불이 추가된다고 나옵니다. 별도로 지원할 필요 없이 기존에 추가되는 형식으로 나온다고 합니다.

2) GST 택스 크레딧 (Special Goods and Services Tax credit payment)

저속득 및 중소득층을 위해서 5월 초에 한번에 한하여 GST tax credit을 지불한다고 합니다. 개인당 400불, 커불의 경우 600불 정도 될거라고 합니다. 별도로 신청할 필요가 없고, 자격이 되면 자동으로 지불이 된다고 합니다.

3) 인컴 택스 신고의 연장 (Extra time to file income tax returns)

매년 4월 30일까지 해야 하는 2019년 income tax 신고를 올해에 코로나 바이러스 때문에 6월1일로 연기가 되었습니다.

4) 모기지 연장 (Mortgage support)

사실 모지기는 각 은행이나 금융권에서 하기 때문에 정부가 직접적으로 관여를 하는 것은 아니지만, 워낙 개인의 금융상태에 큰 영향을 주는 부분이므로, 지금과 같이 갑자기 수입이 없어진 사람들이 많으므로, 각 은행에 연락을 하면, 최장 6개월까지 모기지를 연장해 줄 수 있다고 합니다. 정확한 내용은 본인의 모지기를 담당하는 금융권에 개별적으로 연락을 해서 확인해 봐야 겠지만, COVID-19로 영향를 받으신 분들은 여러가지 방법으로 모기지에 대한 도움을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

5) 실직자들을 위한 지원 (Support for people facing unemployment)

현재 가정 절실한 지원방법 중에 하나가 아닐까 합니다. 코로나 바이러스로 한시적 혹은 반영구적으로 직장을 잃으신 분들을 위해 정부에서는 CERB (The new Canada Emergency Response Benefit) 을 만들어서 지원한다고 합니다. 기본적인 개념은 4주 동안 2000불을 최장 4달간 지원한다는 방침입니다. 원래는 EI (Employeement Insurance)를 재직중 임금에서 지불한 분들이 타의에 의해 퇴직이 되었을 때 받는 것이 Regular EI benefit 인데, 지금 바이러스로 인해 갑자기 직장을 잃으신 분들이 너무 많아서, 그 범위를 엄청 확대해서 지불하기로 되어 있고, 4월 초 부터 서류를 접수 한다고 합니다. 기존에 EI 를 이미 받으시는 분은 계속 EI를 받게 되고, 이미 신청을 했으나 수속이 아직 안된 분들은 다시 지원할 필요가 없다고 합니다. EI 신청자격이 되시는 분들은 아무때나 EI 신청을 계속 하실수 있다고 합니다.

2020년 기준으로 EI로 최대로 받을 수 있는 금액은 연봉이 $54200 CAD 이상일 경우, $573 CAD/week 라고 합니다. 아직 정확하게 어떤 기준으로 EI 로 넘어가고, CERB로 넘어가는지, 월 수입액이 $2000이 안되는 사람들에게 더 주는 건지, 아님 받는 임금에 비례해서 주는 건지에 대한 정확하고 상세한 정보가 공개되어 있지 않아서 많은 분들이 혼란해 하고 있는 것 같습니다. 보다 정확한 정보가 차후에 발표될 거란 생각이 듭니다.

보다 정확하고 자세한 사항은 아래 정부 웹사이트를 참고하시기 바랍니다.

주의할 점은, 지금 텍스트 메세지로 거짓정보나 스팸을 보내고 있는 경우가 있다고 합니다. 꼭 정부 웹사이트를 참고하라고 합니다.

https://www.canada.ca/en/department-finance/economic-response-plan/covid19-individuals.html